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CONSEIL ÉCO
La clause limitant la responsabilité d’un associé n’est pas opposable aux tiers. La seule solution est d’obtenir du créancier un désengagement de poursuivre un associé déterminé. Mais ce n’est pas gagné car les banques préfèrent avoir une multitude de garants en cas de défaillance !
Un bon outil de transmission
C’est une qualité indéniable de la SCI, elle permet une transmission de son patrimoine de façon progressive et avantageuse. Ainsi si vous donnez un bien immobilier, les droits de mutation seront calculés sur la valeur du marché. Alors que si vous donnez des parts de SCI, les droits seront calculés sur la valeur des parts, or si la SCI a acquis le bien à crédit, la valeur nette des parts en tiendra compte, pour une transmission light ! Nous vous conseillons de vous faire, là encore, assister d’un professionnel pour établir cette valorisation. Et si la comptabilité a été régulièrement tenue, la valorisation des parts sera parfaitement justifiée ! Même en l’absence d’emprunt, il est admis (c’est une tolérance) une décote de l’ordre de 20 % sur les parts de SCI.
La fiscalité
•Laplus-value C’est l’impôt dû en cas de cession d’un bien détenu par la SCI calculé par différence entre le prix de vente et d’achat. Pour la SCI soumise à l’IR, les associés seront redevables de la taxe à proportion de leurs parts du montant de cette plus-value. La taxation est la même que pour un bien détenu en direct. Pour la SCI soumise à l’IS, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Attention donc car pour la calculer, on tient compte des amortissements pratiqués, et le prix de revient peut alors être proche de zéro avec les années, ce qui peut engendrer une imposition lourde. Si au lieu de l’immeuble, ce sont les parts qui sont cédées, dans ce cas, voici la fiscalité qui s’appliquera. Si la SCI est à l’IR, des plus-values immobilières seront à régler pour le cédant avec les mêmes règles que pour un immeuble. Si la SCI est à l’IS, c’est le régime des plus-values mobilières qui sera applicable. La cession des parts n’est donc pas neutre et est donc à anticiper au maximum. •L’ISF Attention dangers ! S’agissant de l’ISF, si vous détenez votre résidence principale en SCI, l’abattement de 30 % n’est pas applicable. Pensez également à déclarer les comptes courants d’associés (ils figurent au bilan) au titre de l’ISF ! •SCIetlocationmeubléenefontpasbonménage! Si la SCI se livre à plus de 10 % de son activité à la location en meublé, elle sera assujettie de plein droit à l’IS. Les résultats locatifs seront alors taxés à l’IS et les revenus distribués considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et donc imposables à l’IR !
Pour dégager du cash, la vente à soi-même ?
Il faut que le jeu en vaille la chandelle car cette opération de vente/achat/emprunt a un coût ! Le bien vendu sera assujetti aux plus-values immobilières et aux frais de mainlevée éventuels. Et pour la SCI acquéreur, les frais de notaire pour l’acquisition et d’emprunt seront à acquitter !
Exemple - Le Dr A. vend à sa SCI un appartement pour 300 000 E situé à Paris 9e et acquis 200 000 E en 2003. Le Dr paiera 13 600 E au titre de la plus-value. Et la SCI 20 000 E pour les frais d’acquisition. Soit des frais totaux de 33 600 E !
Si la vente a pour but secret « d’éluder » ou de réduire un impôt (sur les revenus, ISF,…) c’est l’administration fiscale elle-même qui va réagir par le biais de l’abus de droit. Les conséquences de sa mise en œuvre sont redoutables : elle est en droit d’exiger l’impôt éludé, les intérêts de retard au taux de 0,40 % par mois, voire une pénalité égale à 80 % des droits réclamés ! Demandez à l’héritière RICCI ce qu’elle en pense, elle en a fait récemment les frais.
Une liberté de gestion à encadrer